Верховний Суд визнав незаконним земельне рішення Тернопільської міськради: що сталося з дозволом на житлову забудову?

Земельна ділянка у Тернополі, яку спочатку передали релігійній організації для розширення храмового комплексу, стала майданчиком для багатоповерхового житлового будівництва. Законність зміни умов землекористування оскаржували в судах кілька років. У листопаді 2025 року Верховний Суд остаточно підтвердив протиправність відповідного рішення Тернопільської міської ради. Проте ця судова перемога не поставила крапку в історії: дозвіл на будівництво не був автоматично скасований, у земельному кадастрі з'явилися нові відомості про призначення ділянки, а навколо об'єкта виникли нові судові та кримінальні провадження.

ГО «Волонтерський рух «Спільна Мета» протягом 2023–2026 років неодноразово зверталася до Тернопільської міської ради, Державної інспекції архітектури та містобудування України та Міністерства розвитку громад та територій України, намагаючись встановити правові наслідки судового рішення та домогтися перевірки законності будівництва.

Отримані офіційні відповіді й судові документи дозволяють відтворити історію використання комунальної землі в районі вулиць Андрія Чайковського, Малишка та Слівенської.

Земля для храмових споруд, на якій запланували багатоповерхівку

21 серпня 2020 року Тернопільська міська рада рішенням №7/54/156 затвердила проєкт землеустрою та надала в постійне користування Парафії Української Греко-Католицької Церкви Пресвятої Тройці земельну ділянку площею 0,5265 га.

Кадастровий номер ділянки — 6110100000:08:017:0055.

Згідно з первинним рішенням землю передавали для розширення території під будівництво комплексу храмових споруд. Її цільове призначення відповідало коду 03.04 — для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій.

Однак менш ніж через пів року характер дозволеного використання землі було змінено.

29 січня 2021 року Тернопільська міська рада ухвалила рішення №8/3/78, пунктом 4 якого внесла зміни до попереднього земельного рішення. Після слів «храмових споруд» міська рада дозволила додати формулювання «та парафіяльних, житлових і громадських споруд».

На перший погляд, ідеться лише про кілька слів у рішенні органу місцевого самоврядування. Проте саме ця зміна стала правовою підставою для подальшого оформлення багатоквартирного житлового будівництва на землі, переданій релігійній організації.

Важливо, що земельна ділянка залишалася комунальною власністю, а релігійна організація — її постійним користувачем.

Саме правомірність розширення дозволеного використання землі стала предметом багаторічного судового спору.

Містобудівні умови та дозвіл на будівництво СС3

23 липня 2021 року управління містобудування, архітектури та кадастру Тернопільської міської ради наказом №530 затвердило містобудівні умови та обмеження для будівництва багатоповерхового житлового будинку з нежитловими приміщеннями громадського та релігійного призначення.

У містобудівних умовах визначили граничну висоту до 30 метрів та максимально допустимий відсоток забудови ділянки — 35%.

22 червня 2022 року Державна інспекція архітектури та містобудування України зареєструвала дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ013220620299. Об'єкту визначили клас наслідків СС3 — зі значними наслідками.

Замовником у дозвільній документації зазначена Парафія Української Греко-Католицької Церкви Пресвятої Тройці, а підрядником — ПП «Явір-90».

За інформацією на будівельному щиті, проєкт передбачав загальну площу квартир 12 856,5 кв. м, площу забудови 1 795,41 кв. м.

Move the pointer or use the arrow keys to move the loupe. Plus and minus change the zoom.

Таким чином, на земельній ділянці, первісно відведеній для храмового комплексу, було оформлено будівництво масштабного багатоквартирного житлового об'єкта.

При цьому питання про відповідність такого використання землі вимогам земельного законодавства залишалося предметом судового розгляду.

Верховний Суд: міська рада визначила вид використання землі, якого не передбачало законодавство

Судовий спір отримав номер 500/4169/22.

Позивачі оскаржували пункт 4 рішення Тернопільської міської ради від 29 січня 2021 року, яким було розширено умови використання комунальної земельної ділянки.

Позиція позивачів полягала в тому, що релігійні організації відповідно до статті 92 Земельного кодексу України можуть набувати земельні ділянки державної та комунальної власності у постійне користування для будівництва й обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їхньої діяльності.

Будівництво багатоквартирного житлового будинку як самостійного об'єкта нерухомості не може автоматично ототожнюватися із забезпеченням діяльності релігійної організації.

Міська рада натомість посилалася на відповідність забудови Генеральному плану та плану зонування Тернополя, зокрема зоні змішаної багатоквартирної житлової та громадської забудови Ж-3.

Після кількох етапів розгляду справи Тернопільський окружний адміністративний суд 7 травня 2025 року задовольнив позов про скасування спірного пункту рішення.

15 липня 2025 року апеляційний суд скасував це рішення та відмовив у задоволенні позову.

Остаточну правову оцінку надав Верховний Суд.

28 листопада 2025 року Верховний Суд у справі №500/4169/22 скасував постанову апеляційного суду та підтвердив протиправність спірного рішення Тернопільської міської ради.

Ключовим стало розмежування функціонального призначення території за містобудівною документацією та цільового призначення конкретної земельної ділянки.

Верховний Суд звернув увагу, що код 03.04 стосується будівель громадських та релігійних організацій і не передбачає житлової забудови як окремого виду використання.

Також Суд встановив, що формулювання про будівництво комплексу житлових, громадських та релігійних споруд не відповідало визначеним законодавством видам використання землі.

Отже, незаконність відповідного земельного рішення — не припущення громадської організації, а встановлений Верховним Судом факт.

Водночас предметом цього судового спору було саме рішення міської ради, а не законність виданого дозволу на будівництво. Тому скасування земельного рішення не означало автоматичного припинення дії містобудівних умов та дозволу.

Міськрада повідомила про виконання рішення. Землекористування збереглося

Після постанови Верховного Суду «Спільна Мета» продовжила з'ясовувати, які практичні наслідки вона мала для земельної ділянки та будівництва.

У відповіді №1585-Ю/2026 від 26 січня 2026 року на звернення громадської організації Тернопільська міська рада повідомила, що рішення суду виконано в повному обсязі, а пункт 4 рішення №8/3/78 скасовано.

Водночас міськрада підтвердила, що земельна ділянка залишається у комунальній власності, а право постійного користування зареєстроване за релігійною організацією.

На думку міської ради, суд не ухвалював рішення про припинення права постійного користування землею, а тому підстав для відповідних реєстраційних дій немає.

Аналогічну позицію орган місцевого самоврядування виклав у подальших відповідях на звернення «Спільної Мети».

Окремо міська рада зазначала, що містобудівні умови №530 від 23 липня 2021 року були видані в установленому порядку та відповідно до місцевої містобудівної документації.

Отже, виникла ситуація, за якої рішення, що розширило можливості використання землі для житлового будівництва, було визнано незаконним, але право землекористування та видані раніше будівельні документи не припинилися автоматично.

Саме ця обставина стала одним із головних предметів подальшого громадського моніторингу.

Після постанови Верховного Суду змінилося цільове призначення землі

У ході додаткового аналізу судових матеріалів 2026 року встановлено ще одну важливу обставину.

15 грудня 2025 року, вже після остаточної постанови Верховного Суду, до Державного земельного кадастру внесли зміни щодо цільового призначення ділянки.

Замість коду 03.04 — для будівництва та обслуговування будівель громадських і релігійних організацій — зареєстровано код 02.03: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Підставою для внесення змін стала окрема кадастрова процедура із заявою та документами землекористувача.

Ці дії оскаржувалися в адміністративній справі №500/2117/26.

15 червня 2026 року Тернопільський окружний адміністративний суд відмовив у задоволенні позову до державного кадастрового реєстратора. Суд зазначив, що предмет попереднього розгляду Верховним Судом та процедура внесення змін до земельного кадастру юридично не є тотожними.

Суд також звернув увагу на необхідність доведення конкретних порушень кадастрової процедури та індивідуального права позивача.

Таким чином, рішення Верховного Суду щодо земельного рішення міськради не було визнано самостійною підставою для скасування нової кадастрової реєстрації.

Цей епізод демонструє складність фактичного відновлення правового режиму земельної ділянки після судового рішення. Кожна наступна адміністративна дія може вимагати окремого правового оскарження.

Кримінальне провадження та арешт земельної ділянки

Паралельно питання використання комунальної землі стало предметом досудового розслідування.

За офіційною інформацією Тернопільської окружної прокуратури, у кримінальному провадженні №12024211040000238 від 23 січня 2024 року досліджуються обставини можливих порушень під час розпорядження земельною ділянкою та будівництва багатоквартирного житлового будинку.

Правова кваліфікація, зазначена в процесуальних матеріалах, — частина перша статті 364 та частина перша статті 367 Кримінального кодексу України.

20 березня 2026 року Тернопільський міськрайонний суд у справі №607/5813/26 частково задовольнив клопотання прокуратури та наклав арешт на земельну ділянку площею 0,5265 га із забороною відчуження, розпорядження та користування нею.

В окремій вимозі щодо прямої заборони здійснення будівництва та певних реєстраційних дій суд відмовив.

В ухвалі наведено також інформацію про об'єкт незавершеного будівництва на вул. Андрія Малишка, 41, готовність якого за реєстровими відомостями станом на березень 2026 року становила 46%.

Це підтверджує, що історія стосується не лише планів забудови, а й фактично створеного об'єкта нерухомості.

Накладення арешту є процесуальним заходом у межах кримінального провадження, а не встановленням вини конкретних осіб. Актуальний статус арешту після подальших процесуальних рішень потребує окремої перевірки.

Хто бере участь у житловому проєкті

Документи свідчать, що проєкт не обмежується взаємовідносинами міської ради та релігійної організації.

У судових матеріалах фігурують обслуговуючий кооператив «Слівен 21», ТОВ «Житловий комплекс “На Слівенській”», ТОВ «Револют», ТОВ «Базіс Солар Черепівка» та ПП «Явір-90».

Зокрема, 30 серпня 2021 року між релігійною організацією та ТОВ «Револют» було укладено договір щодо організації та здійснення забудови земельної ділянки.

У 2026 році між учасниками проєкту виник господарський спір щодо договорів та державної реєстрації прав на незавершене будівництво.

Матеріали справи №921/420/26 засвідчують, що у січні 2026 року зареєстровано частки у праві власності на незавершений об'єкт: 85% за релігійною організацією та 15% за ТОВ «Револют». Згодом частка 15% була предметом двох договорів дарування між юридичними особами.

15 вересня 2026 року Господарський суд Тернопільської області затвердив мирову угоду сторін, яка передбачає врегулювання спірної реєстрації прав, припинення дії окремих договорів та визначення майбутніх майнових зобов'язань учасників.

Серед умов угоди зазначено майбутній майновий інтерес релігійної організації — до 260 кв. м житлових приміщень, до 70 кв. м приміщення релігійного призначення, фінансові пожертвування та заходи з благоустрою і спорудження культової споруди.

Ці обставини важливі для розуміння економічної моделі проєкту та розподілу майбутнього результату забудови.

Водночас сама наявність інвестиційних чи договірних відносин не доводить вчинення правопорушення.

«Спільна Мета» неодноразово вимагала перевірки

ГО «Волонтерський рух «Спільна Мета» досліджує цю історію не перший рік.

Ще 6 грудня 2023 року організація зверталася до Тернопільської міської ради щодо земельної ділянки та забудови. Надалі направлялися повторні звернення, зокрема від 30 грудня 2025 року, 26 січня, 2 квітня, 27 квітня та 14 липня 2026 року.

Основні питання стосувалися законності використання комунальної землі після постанови Верховного Суду, подальшої чинності містобудівних умов і дозволу на будівництво, можливості проведення перевірки та необхідності вжиття заходів реагування.

У відповідях міська рада переважно посилалася на виконання судового рішення шляхом скасування відповідного пункту земельного рішення та на відсутність власних повноважень перевіряти об'єкт СС3.

Зокрема, у листі №12143-Ю/2026 від 24 квітня 2026 року міська рада повідомила, що перевірка такого будівництва належить до компетенції ДІАМ.

Після цього «Спільна Мета» звернулася безпосередньо до Державної інспекції архітектури та містобудування України, а також до Міністерства розвитку громад та територій України.

У листі ДІАМ №2339/02/13-26 від 5 травня 2026 року підтверджено наявність дозволу №ІУ013220620299 зі статусом «діючий».

Міністерство розвитку громад та територій у відповіді №12273/30/10-26 від 12 травня 2026 року повідомило про відсутність підстав для погодження позапланового заходу державного архітектурно-будівельного контролю за поданим зверненням.

Звернення організації розглядала також профільна комісія ДІАМ.

18 червня 2026 року ДІАМ листом №3305/02/13-26 повідомила, що за результатами розгляду комісією 2 червня рекомендації щодо обґрунтованості позапланової перевірки та необхідності її проведення відсутні.

Отже, попри остаточне рішення Верховного Суду щодо незаконності земельного рішення та наявність кримінального провадження, за результатами зазначених звернень «Спільної Мети» позапланова перевірка самого будівництва призначена не була.

З правового погляду це не означає, що ДІАМ автоматично була зобов'язана провести перевірку. Проте обставини справи обґрунтовують необхідність публічного пояснення, яким чином орган контролю оцінив судові рішення, наявні дозвільні документи та повідомлені заявником ризики.

Судове рішення є. Чи вирішено проблему?

Історія забудови в районі вулиць Чайковського, Малишка та Слівенської демонструє складну взаємодію земельного законодавства, містобудівних процедур, державного контролю та судового захисту.

На сьогодні документально підтверджено, що спірне рішення міської ради про розширення дозволеного використання землі було визнано протиправним Верховним Судом. Водночас земельна ділянка залишилася у постійному користуванні релігійної організації, відомості кадастру було змінено, а окремі питання законності забудови стали предметом нових судових спорів.

При цьому слід розрізняти юридичні наслідки кожного рішення. Постанова Верховного Суду не скасувала безпосередньо МУО або дозвіл на виконання будівельних робіт. Відповідні документи мають самостійний правовий режим, а їхня подальша чинність залежить від установлених законом процедур та рішень компетентних органів.

Невирішеними для громадського моніторингу залишаються питання актуального стану будівельного дозволу, подальших судових і кримінальних процесів, виконання накладених обмежень та фактичного продовження будівельних робіт.

Ця справа порушує ширше питання: чи достатньо визнати незаконним рішення органу місцевого самоврядування, якщо створені на його основі земельні та містобудівні правовідносини продовжують існувати й надалі стають предметом нових адміністративних рішень?

ГО «Волонтерський рух «Спільна Мета» вважає, що реальна ефективність державного контролю має оцінюватися не лише кількістю розглянутих звернень або наданих відповідей. Важливим результатом має бути встановлення фактичного правового стану об'єкта, узгодженості дозвільних документів із земельним законодавством та належне виконання судових рішень.

Громадський моніторинг цього питання триває.