Спочатку — на карті незаконних забудов, потім — ЖК на 15 квартир: як у Тернополі оформлювали «Портофіно»

У 2019 році Тернопільська міська рада офіційно внесла будівництво на вулиці Білецькій, 47–48 до інтерактивної карти незаконних забудов і застерігала громадян від придбання там житла. Згодом на цій території були оформлені документи на будівництво індивідуального житлового будинку класу наслідків СС1. Водночас на ринку нерухомості об'єкт представлено як п'ятиповерховий житловий комплекс «Портофіно» на 15 квартир із підземним паркінгом. ГО «Волонтерський рух «Спільна Мета» звернулася до Тернопільської міської ради, Державної інспекції архітектури та містобудування України й прокуратури з вимогою перевірити законність оформлення цього будівництва та достовірність відомостей, внесених до державних реєстрів.

2019 рік: міська рада сама повідомила про незаконну забудову

Історія будівництва на Білецькій, 47–48 почалася задовго до оформлення документів, які сьогодні містяться в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.

10 липня 2019 року на офіційному сайті Тернопільської міської ради з'явилася публікація про включення трьох об'єктів до інтерактивної карти незаконних забудов. Серед них було зазначено і будівництво на вул. Білецькій, 47–48.

У повідомленні міськрада зазначила, що відділ державного архітектурно-будівельного контролю реагував на звернення мешканців та здійснював позапланову перевірку.

На місці було виявлено виритий котлован. Представників власників земельних ділянок не знайшли, а необхідні документи для перевірки не надали.

Міська рада також повідомила, що власники земельних ділянок не з'явилися до відділу ДАБК, у зв'язку з чим посадові особи звернулися до поліції з проханням сприяти проведенню перевірки.

Більше того, у публікації міська рада застерігала громадян від придбання житла на зазначених об'єктах через відсутність необхідних дозвільних документів на той момент.

Таким чином, ще у 2019 році міська влада публічно зафіксувала питання щодо законності робіт на Білецькій, 47–48.

Однак подальша доля контрольних матеріалів, результати звернення до поліції та обставини усунення виявлених тоді проблем залишаються нез'ясованими.

2020–2021 роки: замість житлового комплексу в документах — індивідуальний будинок

Під час дослідження забудови ГО «Спільна Мета» встановила, що в наступні роки щодо території були оформлені містобудівні та дозвільні документи.

30 липня 2020 року управління містобудування, архітектури та кадастру Тернопільської міської ради затвердило містобудівні умови та обмеження №404.

Назва об'єкта у документі — «Будівництво індивідуального житлового будинку (із знесенням існуючих будівель)».

14 грудня 2020 року відділ ДАБК Тернопільської міської ради зареєстрував повідомлення про початок виконання будівельних робіт №ТП051201210984.

Клас наслідків у повідомленні — СС1.

28 вересня 2021 року міськрада зареєструвала декларацію про готовність об'єкта до експлуатації №ТП101210927929.

І в повідомленні, і в декларації йдеться саме про будівництво індивідуального житлового будинку, а не багатоквартирного житлового комплексу.

У дозвільних документах зазначено три земельні ділянки:

• 6110100000:02:009:0076 — 0,0679 га
• 6110100000:02:009:0033 — 0,0420 га
• 6110100000:02:009:0039 — 0,0421 га

Загальна площа цих ділянок становить 0,1520 га.

Усі вони мають цільове призначення 02.01 — для будівництва й обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, тобто присадибної забудови.

Крім того, у відповіді Тернопільської міської ради №12886-Ю/2026 від 30 квітня 2026 року зазначено, що відповідно до плану зонування територія належить до зони садибної житлової забудови Ж-1.

Замовником оформлення містобудівних умов міськрада назвала Володимира Фіголя.

Отже, офіційні документи характеризують об'єкт як індивідуальний житловий будинок на присадибних ділянках у зоні садибної забудови.

Що фактично представляють покупцям: 15 квартир і підземний паркінг

Водночас публічна інформація про ЖК «Портофіно» суттєво відрізняється від найменування об'єкта в дозвільній документації.

На сайті девелопера Figol Tower комплекс позиціонується як сучасний житловий проєкт поблизу Тернопільського ставу.

За інформацією спеціалізованих ресурсів ЛУН і DIM.RIA, житловий комплекс має п'ять поверхів, 15 квартир, монолітно-каркасну конструкцію та підземний паркінг на 16 машиномісць.

На цих ресурсах об'єкт зазначений як завершений і введений в експлуатацію у третьому кварталі 2021 року.

Виникає принципове питання: яким чином будинок, який публічно позиціонується як багатоквартирний житловий комплекс, був оформлений і прийнятий в експлуатацію за документами на індивідуальне житлове будівництво?

Сама кількість квартир не є достатньою підставою для автоматичного встановлення неправильного класу наслідків. Для цього необхідно дослідити затверджений проєкт, розрахунок класу наслідків, технічні характеристики та правовий статус окремих приміщень.

Однак різниця між офіційним найменуванням об'єкта і характеристиками, за якими його представляли на ринку нерухомості, створює обґрунтовану підставу для такої перевірки.

Додатково потребує пояснення різниця адрес: у будівельних документах зазначено Білецьку, 47–48, тоді як частина ресурсів нерухомості вказує Білецьку, 59. Для остаточного ототожнення необхідні документи про присвоєння адреси та технічну інвентаризацію.

У 2025 році зареєстрували ОСББ «Портофіно»

Під час додаткового аналізу відкритих державних реєстрів встановлено ще одну суттєву обставину.

4 червня 2025 року зареєстровано юридичну особу з повним найменуванням «Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Портофіно”», код ЄДРПОУ 45872368.

Місцезнаходження юридичної особи — м. Тернопіль, вул. Білецька, 47.

Керівником у реєстрових відомостях зазначений Володимир Фіголь.

Ці дані доповнюють публічну інформацію про багатоквартирний характер ЖК «Портофіно» та потребують зіставлення з документами, за якими будинок приймався в експлуатацію у 2021 році.

Водночас факт державної реєстрації ОСББ сам по собі не встановлює порушення містобудівного законодавства. Для остаточних висновків необхідно перевірити первинну технічну інвентаризацію будинку, правовий статус квартир та їхню відповідність затвердженому проєкту.

У 2019 році міськрада повідомляла про перевірку, а у 2026-му — що перевірок не було

Це одна з найбільш показових обставин, виявлених під час громадського моніторингу.

13 квітня 2026 року ГО «Волонтерський рух «Спільна Мета» направила до Тернопільської міської ради заяву №66/ТМР щодо правових підстав будівництва на Білецькій, 47.

У відповіді №12886-Ю/2026 від 30 квітня 2026 року міськрада підтвердила наявність містобудівних умов №404, повідомлення про початок робіт та декларації про готовність.

Водночас у листі зазначено, що планові та позапланові заходи державного архітектурно-будівельного контролю на цьому об'єкті відділом не здійснювалися.

Це формулювання потребує пояснення у зв'язку з офіційною публікацією тієї самої міськради від 10 липня 2019 року, де повідомлялося саме про позапланову перевірку на Білецькій, 47–48.

Можливо, йдеться про різні періоди будівництва або про відмінності в обліку контрольних заходів щодо первісних робіт та об'єкта, оформленого у 2020 році. Проте документи, які б дозволили однозначно встановити причину цієї розбіжності, громадській організації не надали.

Залишається невідомим, чи досліджував ДАБК відповідність фактично збудованого об'єкта відомостям, внесеним до повідомлення СС1 та декларації про готовність, і чи проводив зіставлення його реальних характеристик із затвердженим проєктом.

«Спільна Мета» повторно звернулася до міськради, однак відповідей по суті не отримала

12 червня 2026 року ГО «Спільна Мета» направила повторну заяву №109/ТМР, у якій порушила конкретні питання щодо ЖК «Портофіно».

Організація просила повідомити фактичну поверховість, площу, кількість квартир, наявність окремих житлових приміщень, правові підстави їх оформлення та можливі зміни цільового призначення земельних ділянок.

Окремо ставилося питання про перевірку достовірності даних, внесених до повідомлення про початок робіт та декларації про готовність, а також про заходи реагування в разі виявлення невідповідностей.

Однак у відповіді №18536-Ю/2026 від 19 червня 2026 року міськрада фактично обмежилася посиланням на попередній лист від 30 квітня.

У документі зазначено, що іншої інформації в розпорядженні ради та її виконавчих органів немає.

Таким чином, поставлені громадською організацією питання щодо технічних характеристик фактично створеного об'єкта та правомірності його оформлення як індивідуального житлового будинку залишилися без предметного документального пояснення.

Звернення до ДІАМ та прокуратури

У зв'язку з виявленими розбіжностями «Спільна Мета» продовжила роботу з державними органами.

22 червня 2026 року організація направила до Тернопільської обласної прокуратури заяву №19/ТОП про можливе вчинення кримінальних правопорушень під час оформлення, будівництва та прийняття в експлуатацію об'єкта.

У заяві порушено питання необхідності перевірки законності видачі містобудівних умов, відповідності класу наслідків фактичним характеристикам будинку, достовірності декларації про готовність та дій посадових осіб, відповідальних за будівельний контроль.

Організація просила витребувати первинні документи, включно з проєктною документацією, технічною інвентаризацією, розрахунком класу наслідків, відомостями про державну реєстрацію окремих приміщень, а також матеріалами перевірки 2019 року.

Наявність такої заяви не означає автоматичного встановлення факту кримінального правопорушення. Інформація про внесення відповідних відомостей до ЄРДР та результати їх процесуального розгляду потребує окремого підтвердження.

25 червня 2026 року «Спільна Мета» також звернулася до ДІАМ із заявою №29/ДІАМ щодо здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду.

У відповіді №3769/02/13-26 від 8 липня 2026 року ДІАМ виклала положення законодавства щодо власних повноважень, підстав проведення наглядових заходів та обмежень контролю в умовах воєнного стану.

Водночас надана відповідь не містить результатів предметної перевірки відповідності фактично збудованого ЖК «Портофіно» вихідним і дозвільним документам.

Отже, з отриманих матеріалів не вбачається, що повідомлені громадською організацією розбіжності були остаточно перевірені компетентним органом державного будівельного контролю.

Чому ця історія важлива не лише для одного житлового комплексу

Випадок ЖК «Портофіно» порушує ширше питання ефективності контролю за житловим будівництвом у Тернополі.

За документами, оформленими у 2020–2021 роках, об'єкт має статус індивідуального житлового будинку класу наслідків СС1. Водночас забудовник та ресурси нерухомості представляють його як п'ятиповерховий житловий комплекс із 15 квартирами та підземним паркінгом, а в державному реєстрі зареєстровано ОСББ із назвою «Портофіно».

При цьому місцева влада ще у 2019 році публічно повідомляла про проблеми із законністю робіт на цій території, однак у 2026 році не надала громадській організації документів, які б пояснили результати попереднього контролю та підтвердили відповідність фактичного об'єкта оформленій документації.

Встановлення цих обставин не дає достатніх підстав стверджувати, що конкретні посадові особи вчинили правопорушення або що будівництво є самочинним. Такі висновки потребують належної правової оцінки та підтвердження компетентними органами.

Водночас сукупність офіційних документів, публічної інформації та результатів листування створює достатні підстави для незалежної й повноцінної перевірки.

Ключове питання залишається без відповіді: чи відповідає фактично збудований житловий комплекс тим документам, на підставі яких його дозволили будувати та прийняли в експлуатацію?

ГО «Волонтерський рух «Спільна Мета» продовжує громадський моніторинг законності забудови Тернополя та вважає необхідним, щоб органи державного архітектурно-будівельного контролю надали предметну оцінку встановленим розбіжностям, а не обмежувалися формальним листуванням.