Майже 40 гектарів комунальної землі під забудову: що отримав Тернопіль від інвестиційних договорів із забудовниками?

32 інвестиційні договори, майже 40 гектарів комунальної землі, десятки нових багатоповерхівок і питання щодо економічної вигоди для територіальної громади. Громадська організація «Волонтерський рух “Спільна Мета”» отримала офіційні документи Державної аудиторської служби України, які розкривають механізм використання міських земель приватними забудовниками. Одним із найбільш показових прикладів став «Варшавський мікрорайон» у Тернополі.

Будівництво житлових комплексів зазвичай представляють як ознаку розвитку міста. Нові квартири, сучасні будинки, благоустрій, інвестиції та робочі місця — саме такі переваги найчастіше звучать у повідомленнях про масштабні будівельні проєкти.

Проте за кожним новим житловим кварталом стоїть земельна ділянка, яка має власника, правовий режим використання та економічну цінність.

Коли йдеться про землю територіальної громади, постає принципове питання: що саме отримує місто, дозволяючи приватним інвесторам здійснювати на ній комерційну житлову забудову?

У Тернополі відповідь на це питання виявилася далеко не однозначною.

32 інвестиційні договори на 39,655 гектара землі

У відповідь на звернення ГО «Спільна Мета» Державна аудиторська служба України листом від 23 липня 2026 року №002500-16/9977-2026 повідомила про результати державного фінансового аудиту бюджету Тернопільської міської територіальної громади.

Аудит охоплював період із 1 січня 2020 року до 31 березня 2024 року. Його результати оформлено звітом від 12 серпня 2024 року №002000-25/18.

Встановлено, що у досліджуваному періоді діяли 32 інвестиційні договори, які передбачали будівництво та реконструкцію об'єктів на землях комунальної власності.

Загальна площа відповідних ділянок становила 39,6550 га, з яких 17,1814 га були вільними земельними ділянками.

Усі ці землі перебували в комунальній власності та були передані в постійне користування виконавчим органам або комунальним підприємствам Тернопільської міської ради.

Саме через такі підприємства реалізовувалися інвестиційні проєкти за участю приватного бізнесу.

Проте аудитори звернули увагу на економічну сторону цього механізму.

За умовами інвестиційних договорів приватні інвестори фактично не сплачували окремої плати за користування земельними ділянками, натомість компенсували земельний податок, встановлений міською радою на рівні 1% нормативної грошової оцінки землі.

Держаудитслужба дійшла висновку, що застосований механізм не забезпечував належного захисту майнових інтересів територіальної громади та ефективного використання комунальних земель.

Отже, йдеться не про один спірний будинок, а про цілу систему взаємовідносин між міською владою, комунальними підприємствами та приватними забудовниками.

«Варшавський мікрорайон»: 7,63 гектара та інвестиційний договір №21

Одним із найбільш показових прикладів у матеріалах аудиту став інвестиційний договір №21 від 19 березня 2015 року.

Його сторонами були:

• виконавчий комітет Тернопільської міської ради
• ПП «Креатор-Буд»
• КП-фірма «Тернопільбудінвестзамовник»

Договір передбачав забудову шостого мікрорайону Тернополя в районі вулиці 15 Квітня та Підволочиського шосе.

Для реалізації проєкту використовувалася земельна ділянка площею 7,6298 га, кадастровий номер 6110100000:06:004:0037, що перебувала у постійному користуванні комунального підприємства.

Цей земельний масив пов'язаний із реалізацією ЖК «Варшавський мікрорайон».

За даними Держаудитслужби, протягом чотирьох років інвестор компенсував за користування зазначеною ділянкою 44 тисячі гривень земельного податку.

Водночас будівництво передбачало дев'ять багатоквартирних житлових будинків.

За матеріалами аудиту, військовослужбовцям та іншим категоріям громадян, визначеним виконавчим комітетом, інвестор передав 36 квартир. Це становило близько 5% загальної житлової площі дев'яти будинків.

Передача квартир відповідним категоріям громадян безумовно має суспільну цінність.

Однак виникає інше питання: чи відповідала сукупна вигода, яку отримувала громада, реальній економічній цінності майже восьми гектарів землі, наданої для масштабної комерційної забудови?

Саме цю невідповідність і відзначили державні аудитори.

Пайовий внесок зменшили майже у сто разів

Окремої уваги заслуговують фінансові зобов'язання забудовника щодо розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста.

Як зазначено в офіційній відповіді Держаудитслужби, первісний розмір пайового внеску за відповідним проєктом становив 16 519 050 гривень.

Однак рішенням Тернопільської міської ради цей розмір було зменшено до 165 190 гривень.

Таким чином, сума зобов'язання скоротилася приблизно у сто разів.

Різниця між двома сумами становить понад 16,35 мільйона гривень.

Водночас цю різницю не можна автоматично вважати доведеними збитками бюджету без оцінки правових підстав зміни внеску, договорів та фактично виконаних зобов'язань.

Проте сам факт настільки суттєвого зменшення фінансового навантаження на приватного забудовника вимагає предметного пояснення.

Які саме обставини стали підставою для такого рішення? Яку економічну вигоду натомість отримала громада? Чи проводилася відповідна оцінка перед зменшенням внеску?

Ці питання залишаються принциповими для оцінки ефективності управління комунальним майном.

Школа, міст і транспортна інфраструктура: що було передбачено договором?

Інвестиційний договір №21 не обмежувався будівництвом квартир.

За оприлюдненими матеріалами аудиту та інформацією Тернопільської міської ради, передбачалися також соціальні й інфраструктурні зобов'язання, зокрема:

• приміщення навчально-виховного комплексу орієнтовно на 400 місць
• надземний пішохідний перехід через вулицю 15 Квітня
• відповідні комунікації, освітлення та елементи транспортного сполучення, зокрема тролейбусна лінія
• благоустрій території
• не менше 2400 квадратних метрів квартир для визначених соціальних категорій

У лютому 2025 року видання Politerno, аналізуючи аудиторський звіт, повідомляло про передачу надземного пішохідного мосту та зазначало, що будівництво навчально-виховного комплексу й окремих транспортних об'єктів на той час не було розпочато.

У межах власного громадського моніторингу ГО «Спільна Мета» звернулася до Тернопільської міської ради для встановлення подальшого стану виконання інвестиційних зобов'язань.

У відповіді №3086-Ю/2026 від 6 лютого 2026 року міська рада підтвердила склад соціально-економічних зобов'язань за договором №21.

При цьому зазначила, що реалізація інвестиційних договорів і окремих передбачених ними соціально-економічних складових триває.

Однак відповідь не містила повного пооб'єктного звіту з актами приймання, фактичними строками завершення кожного об'єкта та підтвердженням виконання усіх передбачених зобов'язань.

Тому питання залишається відкритим: які саме інфраструктурні об'єкти вже передані місту, які ще будуються та коли всі зобов'язання будуть виконані?

Для мешканців нового мікрорайону це питання не менш важливе, ніж отримання квартир. Адже масштабна житлова забудова створює додаткове навантаження на школи, громадський транспорт, дороги та інженерну інфраструктуру.

Ще одна ділянка — 1,9 гектара комунальної землі

Окремий інвестиційний договір було укладено щодо будівництва групи житлових будинків із громадськими приміщеннями та торгово-культурним центром у районі Підволочиського шосе.

Йдеться про інвестиційний договір №31 від 10 лютого 2016 року, пов'язаний із земельною ділянкою площею 1,9034 га, кадастровий номер 6110100000:06:004:0003.

Земля перебувала у постійному користуванні комунального житлово-експлуатаційного підприємства «Сонячне».

За результатами аудиту Держаудитслужба встановила, що в межах цього проєкту інвестором було передано 12 квартир загальною житловою площею 600 кв. м.

Це становило близько 2% загальної житлової площі збудованих багатоквартирних будинків.

За даними аудиторів, компенсація земельного податку за відповідним договором становила 796,74 тис. грн.

Але найбільшу увагу привертає інша обставина.

Документ про пайову участь знищено: як перевірити виконання фінансових зобов'язань?

В офіційній відповіді Держаудитслужби від 23 липня 2026 року зазначено, що договір про сплату пайової участі, пов'язаний із забудовою земельної ділянки КЖЕП «Сонячне», був знищений Тернопільською міською радою.

Через це аудитори не змогли підтвердити виконання інвестором відповідних фінансових зобов'язань.

Це одна з найсуттєвіших обставин у всьому дослідженні.

Адже йдеться про документ, який мав дозволяти встановити, скільки саме забудовник зобов'язувався сплатити до бюджету та чи виконав ці зобов'язання.

Сам по собі факт знищення документа не доводить незаконності відповідних дій: необхідно встановити правила зберігання, строки архівування та правові підстави його знищення.

Проте відсутність документа, на яку прямо вказала Держаудитслужба, створює очевидну проблему фінансової підзвітності.

Як громада може перевірити виконання фінансового зобов'язання, якщо документ, у якому воно було визначене, не зберігся?

Позиція Тернопільської міської ради: земля залишається комунальною

Для об'єктивної оцінки ситуації важливо врахувати і позицію органу місцевого самоврядування.

У відповіді ГО «Спільна Мета» від 6 лютого 2026 року Тернопільська міська рада наголосила, що обидві земельні ділянки — площею 7,6298 та 1,9034 га — залишаються у комунальній власності.

За інформацією міськради, вони перебувають у постійному користуванні відповідних комунальних підприємств.

Міська рада також повідомила, що не здійснювала передачу цих ділянок в оренду чи суборенду, їх приватизацію або відчуження.

Передачу землі в постійне користування комунальним підприємствам орган місцевого самоврядування вважає правомірною, зокрема з огляду на передбачені Земельним кодексом України винятки із загального правила проведення земельних торгів.

Це важливе розмежування.

Предметом дослідження є не доведена приватизація комунальної землі, а економічні та правові умови її використання для приватної житлової забудови через інвестиційні договори.

Збереження формального права комунальної власності саме собою не відповідає на питання, наскільки вигідними для громади були відповідні домовленості.

Міська рада також публічно заперечувала висновки Держаудитслужби та повідомляла про судове оскарження вимог фінансового контролю.

Отже, остаточну юридичну оцінку окремих порушень необхідно давати з урахуванням відповідних судових рішень.

Водночас у липні 2026 року Держаудитслужба повторно підтвердила ГО «Спільна Мета» наведені вище результати фінансового аудиту інвестиційних договорів.

Матеріали аудиту передали поліції ще у 2024 році

Окремої уваги заслуговує реакція правоохоронних органів.

Держаудитслужба повідомила, що 19 серпня 2024 року направила копію аудиторського звіту з додатками до Слідчого управління Головного управління Національної поліції у Тернопільській області.

Відповідний лист має номер 002000-17/10308-2024.

Матеріали передавалися для їх розгляду та прийняття рішень відповідно до законодавства.

Однак станом на 23 липня 2026 року, як зазначено в офіційній відповіді Держаудитслужби, відомостей про остаточне процесуальне рішення за результатами розгляду цих матеріалів до служби не надходило.

Це не означає, що правоохоронні органи взагалі не здійснювали відповідних процесуальних дій.

Проте виникає питання про результати розгляду матеріалів державного фінансового контролю та інформування суспільства про встановлені обставини.

Чому ця історія стосується кожного мешканця Тернополя

Комунальна земля — це економічний ресурс усієї територіальної громади.

Рішення щодо її використання можуть визначати не лише майбутній вигляд міста, а й можливості фінансування шкіл, доріг, громадського транспорту та інших суспільно важливих об'єктів.

Інвестиційні договори самі собою не є порушенням закону. Вони можуть забезпечувати будівництво необхідної інфраструктури й залучення приватних коштів до розвитку громади.

Але їхня економічна ефективність повинна бути вимірюваною, а виконання зобов'язань — документально підтвердженим.

Результати державного фінансового аудиту Тернополя порушують одразу кілька принципових питань:

• Чи оцінювала міська рада ринкову цінність прав забудови комунальних земель перед укладанням інвестиційних договорів?
• Чому для окремих забудовників було встановлено саме такі фінансові та майнові умови?
• На якій підставі пайовий внесок за одним із найбільших житлових проєктів зменшено майже у сто разів?
• Які об'єкти соціальної та транспортної інфраструктури фактично передані громаді, а які залишаються невиконаними зобов'язаннями?
• Які заходи вжито після аудиту 2024 року для вдосконалення механізму використання комунальних земель?

Висновок: розвиток міста має приносити вимірювану користь громаді

Матеріали, отримані ГО «Волонтерський рух “Спільна Мета”», свідчать про системні питання до економічної ефективності використання комунальної землі у Тернополі.

Майже 40 гектарів земель, 32 інвестиційні договори, суттєве зменшення окремих фінансових зобов'язань, проблеми з підтвердженням їх виконання та невизначеність щодо окремих соціальних об'єктів — це обставини, які заслуговують на публічний розгляд.

Водночас результати аудиту не означають автоматичного встановлення кримінальної відповідальності забудовників чи посадових осіб міської ради.

Головне питання полягає в іншому: чи забезпечила система інвестиційних договорів належний баланс між комерційними інтересами приватних забудовників і майновими інтересами територіальної громади?

Громадська організація «Волонтерський рух “Спільна Мета”» продовжує документальний моніторинг використання комунальних земель Тернополя, виконання інвестиційних зобов'язань та результатів реагування уповноважених органів.

Розвиток міста повинен вимірюватися не лише кількістю новозбудованих квартир, а й тим, яку реальну користь від цього розвитку отримують його мешканці.